İpoteka Kreditindən necə səmərəli faydalanmalı?

və ya yoxsulların mənzil problemini necə həll etməli?

Ölkə prezidentinin 23 yanvar, 2007-ci il tarixli “Azərbaycan Respublikasında Güzəştli İpoteka Kreditlərinin verilməsi qaydaları” fərmanından sonra ipoteka kreditləri yenidən gündəmə gəldi. Sosial ipoteka kreditlərinin tətbiqi bu sistemdən yararlananların sayının artacağına inam yaratmaqla yanaşı oturuşmuş mexanizmlərinin formalaşacağına əsas hazırladı. Bununla da, ipoteka krediti almaq istəyənlərin sayı artdı və faktiki olaraq indi bu maliyyə sektorunda ən çox müzakirə edilən mövzulardır. Amma ipoteka kreditləri mənzil problemi həll edə biləcəkmi? Və ya əmlak bazarındakı son qiymət artımı ipoteka kreditlərinin verilməsi ilə bağlıdırmı?

Razılaşaq ki, ipoteka kreditinin məbləğləri əmlak bazarında qiymətlərin real vəziyyəti ilə uyğunlaşdırılmayıb. Bakının mərkəzə yaxın ərazilərində mənzillərin 1 kv metri 706 dollardan başlayırsa, mərkəzdə bu rəqəm 2013 dollaradək yüksəlir. Şəhərin ucqarlarında isə qiymət 400 dollar ətrafındadır. Sosial ipoteka kreditləri üçün maksimum məbləğin 35 min manat olduğunu nəzərə aldıqda sözügedən vəsait ilə ən yaxşı halda şəhər mərkəzindən uzaqda 1 otaqlı mənzil almağın mümkün olduğu bəlli olur. Faktiki olaraq, ipoteka indiki qiymətlər ilə normal şəraitə malik və eləcə də şəhərin mərkəzi hissəsinə yaxın yerləşən mənzillərin alınması üçün yetərli deyil. Burada başqa problem, bu ilin yanvarında ipoteka şərtlərinə dəyişikliklər ediləndən, xüsusən də sosial ipotekanın tətbiqindən sonra Bakıda mənzillərin qiymətinin sürətlə yüksəlməsidir. Doğrudur, ekspertlərin bir qismi bunu Tarif Şurasının 2007-ci il yanvarın 7-də tənzimlənən tariflərin artırılması ilə əlaqələndirirlər. Və əslində sözügedən artımın əmlak bazarına təsiri danılmazdır, amma razılaşaq ki, qiymət artımının əsas səbəblərindən biri Sosial İpotekanın tətbiqinə qərarın verilməsidir. Doğrudur, ipotekaların verilməsi üzrə statistika heç də bu sahədə fövqəl tələbin formalaşdığından xəbər vermir. Əgər 2006-cı il ərzində 245 ipoteka müqaviləsi bağlanmışdısa, bu ilin yanvarında bu göstərici 29 olmuşdur. Göründüyü kimi, 2006-cı ilin orta aylıq göstəricisi ilə yanvar rəqəmi arasında ciddi fərq yoxdur. Belə olan haldasa ipotekanın əmlak bazarında tələb-təklif asılılığının tələbatın xeyrinə dəyişdiyini iddia etmək absurdu- baxmayaraq ki, sosial ipotekanın verilməsi ilə bağlı qərar yanvarın son həftəsinə təsadüf edir. Başqa tərəfdən, ipotekanın məbləği göstərir ki, bu kreditdən faydalanmaqla şəhərin mərkəzində və hətta mərkəzə yaxın yerləşən mənzillərə yaxın düşmək olmaz. Ən yaxşı halda mikrorayonlarda və ya Sabunçu, Suraxanı rayonlarda mənzilə sahib olmaq olar. Amma qiymət artımı heç də ipotekanın “təsir dairəsində” olan rayonlara şamil etməyib. Maraqlıdır ki, yanvarda qiymət artımı mərkəzdə mərkəz ətraflarına nisbətən 2,6 faiz çox artıb. Deməli, burada sadəcə ipotekada similyativ faktor kimi istifadə edilməsindən gedə bilər. Sadəcə, bazar dəllalları sosial ipoteka amildən istifadə edərək Bakının əmlak bazarında yeni qiymət artımlarına rəvac veriblər.

Problemin başqa tərəfi, qiymətlərin yüksək olduğu şəraitdə ipotekadan faydalı yararlanmaq imkanlarının azalmasıdır. Məsələ ondadır, ipoteka kreditlərinin maksimum həcminə tətbiq edilən aşağı limit həmin kreditlə mənzil problemini nəinki kompleks, hətta taktiki dövr üçün də həll etmək mümkün deyil. Əlbəttə, sosial ipotekadan faydalanmaq hüququ olan elmi dərəcəli alim iş yerinə gəlmək üçün hər gün minimum 2-3 saat vaxt itirmək və ya öz elmi fəaliyyətini işığın, qazın fasilələrlə verilməsi şəraitində davam etdirməyə qadirdirsə o zaman burada problem olmaya bilər.

Belə olan halda ipoteka kreditindən faydalanaraq mənzil almaq niyyətində olan vətəndaş nə etməlidir? İpotekaların verilməsi qaydaları Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2005-ci il 16 sentyabr tarixli 299 nömrəli "Azərbaycan Respublikasında ipoteka kreditləri sisteminin yaradılması haqqında" Fərmanına uyğun olaraq aparılır. Daha sonra isə ölkə prezidentinin 23 yanvar, 2007-ci il tarixli fərmanı ilə “Azərbaycan Respublikasında Güzəştli İpoteka Kreditlərinin verilməsi qaydaları” təsdiq edildi. Güzəştli kreditlər 3 ildən 30 ilədək maksimum məbləğ 35 min manat olmaqla 4 faizlə verilir. Faiz dərəcəsinin aşağı olması təbii ki, təqdirəlayiqdir, amma bu kredit məbləğindəki aşağılığı heç də alqışlamaq olmaz. Əgər vətəndaş şəhərin mərkəzinə yaxında yerləşən mənzilə sahib olmaq istəyirsə o zaman fərqi öz vəsaitləri hesabına örtməlidir. Çünki ipotekanın verilməsi ilə bağlı qanunvericiliklərin hamısında vətəndaşa 35 min manatdan 1 qəpik artıq pul vermək qadağan olunur. Başqa tərəfdən, 35 min maksimumdur və bu heç də o demək deyil ki, hamı bu həddə kreditə sahib ola bilər. Yanvarda təqdim edilən 29 ipoteka kreditindən yalnız 2-nin məbləği 30 min manatdan çoxdur, hətta 5 “xoşbəxt” 20 min manatdan az kreditlə kifayətlənməli olub. Ötən ay əksəriyyət 20-30 min manat intervalındadır: 19 ipoteka kreditinin sahibi bu aralıqda vəsaitə sahib çıxıb. Deməli, əhalinin ipoteka kreditlərindən yetərincə istifadə etməsi üçün onun məbləği üçün qoyulan maksimum limit dəyişdirilməlidir. Burada ən azı, Macarıstan tətbiq edilən ipoteka kreditlərinin maksimum məbləğinin indeksasiya edilməsi mexanizmindən faydalanmaq olar: kreditin maksimum məbləği əmlak bazarındakı qiymət artımlarına proporsional olaraq yüksəldilir. Bu isə, əmlak bazarındakı artımların ipoteka sisteminə neqativ təsirlərini minimumlaşdıra bilər. Təəssüf ki, Azərbaycanda tətbiq edilən ipoteka sistemində kreditlərin maksimum məbləği ilə əmlak bazarındakı dəyişikliklər arasında asılılıq yoxdur. Proqnozlara görə, Bakının əmlak bazarında qiymət artımı 2007-ci ildə 25 faizdən çox olacaq. Amma hətta indiki bazar qiymətləri ilə uzlaşmayan ipoteka krediti məbləğinin gözlənilən qiymət artımlarından sonra daha da əhəmiyyətsiz olacağı şübhəsizdir. Belə olan halda isə, ipoteka kreditlərinin məbləğinin bazar prinsipləri ilə müəyyənləşdirilməsi qaçılmaz olur.

Mənzil problemi ilə bağlı başqa problemə ipoteka kreditlərinin heç zaman əhalinin yoxsul təbəqəsi üçün nəzərdə tutulmamağıdır. Rəsmi məlumatlara görə, ölkə əhalisinin hər 5 nəfərindən biri yoxsuldur, beynəlxalq qurumların hesabatındasa bu göstərici 40 faizdə artıqdır. Dünya Bankının təsnifləşdirilməsinə görə isə, gündəlik gəliri 2, aylıq gəliri 60 dollardan az olanlar yoxsul sayılır. Azərbaycanda aylıq gəliri 200 manat olan şəxs ən yaxşı halda güzəştdən istifadə etməklə 25 il müddətinə 26523 dollar ipoteka krediti götürə bilər. Bu məbləğə mənzil almağın mümkün olub-olmamağı başqa mövzunun müzakirəsidir, amma unutmayaq ki, 200 manat almaq yoxsul olmaq demək deyil. Deməli, hətta yoxsulluq həddindən yuxarıda yaşayanların da ipotekadan faydalanmaq imkanları məhduddur. Əslində az təminatlı əhalinin mənzil problemi ipoteka krediti sistemi ilə həll edilə bilməz. Burada ən yaxşı nümunə Cənubi-Şərqi Asiya ölkələrinin təcrübəsidir. Dövlət xüsusi şəhərciklər salaraq onu kredit şəkilində az təminatlı vətəndaşlarına təqdim etmişdir. Bu zaman təklif edilən qiymətlər bazar qiymətlərindən ən azı 2-3 dəfə aşağı olmuşdur və faktiki olaraq, dövlət tikinti xərclərinin ödənilməsini istəyir. Nəticədə, yoxsul əhali mənzillə təmin olunaraq ayda çox cüzi ödəniş edir. Bu model hətta Misirdə də tətbiq edilmiş və yoxsul əhalinin mənzillə təmin edilməsi aspektindən uğurlu nəticələr əldə edilmişdir. Deməli, yoxsulların mənzil problemlərini həll etmək üçün yetərincə təcrübələr var. Qalır onu tətbiq etməyə maliyyə vəsaitləri və bir də hökumətin həvəsi.