TİKİNTİ ŞİRKƏTLƏRİNİN NAĞD PULA EHTİYACI VAR  

Gələn aydan etibarən kommersiya bankları kreditlərini geri tələb etməyə başlayacaq

   Сб. , Янв. 10, 2009

  Artıq bir neçə aydır paytaxtda mənzillərin qiymətində ucuzlaşma müşahidə edilməkdədir. Bu, kirayə bazarında da mənzillərin qiymətinə təsir göstərib. Bakıda mənzillərin qiyməti nəinki Azərbaycanda yaşayanlar, o cümlədən Rusiya öndə olmaqla bir sıra MDB ölkələrində yaşayan həmyerlilərimiz üçün olduqca əhəmiyyətli məsələdir. Paytaxtda mənzillərin son illər proqnozlaşdırılmayan qiymət sıçrayışları hətta orta təbəqənin Bakıda mənzil almaq imkanlarını məhdudlaşdırıb. Bundan başqa, dövlət büdcəsi hesabına ipoteka kreditlərinin verilməsinin dayandırılması, kommersiya banklarının təkliflərinin kifayət qədər bahalı olması vətəndaşların heç də az olmayan hissəsi üçün mənzilləri əlçatmaz edib. Ancaq paytaxt 2009-cu ilə mənzil bazarında durğunluqla daxil oldu.

İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzinin sədri Vüqar Bayramovun sözlərinə görə, paytaxtın mənzil bazarında vəziyyət son aylar dəyişməkdədir. Belə ki, təklif edilən mənzillərin sayının çox olmasına baxmayaraq, alıcıları, hətta potensial müştəriləri də barmaqla saymaq olar. Ekspertin qənaətincə, tikinti sektorundakı durğunluq mənzil bazarında "alğı-satqı böhranı"nın yaranmasına gətirib çıxarıb. Hazırda mənzil bazarında təklifin tələbi üstələməsi müşahidə edilir ki, bu da son nəticədə qiymət azalmalarına gətirib çıxarır.

Onun söylədiklərindən məlum oldu ki, əmlak bazarında müşahidə edilən qiymət azalmalarının sırf iqtisadi səbəbləri var. Problemin başqa tərəfi ondan ibarətdir ki, Bakıda mənzillərin qiyməti son illər süni şəkildə yüksəldilib. Bu həm neft gəlirlərinin kəskin artımı, həm də daşınmaz əmlaka sahib olmağın uzun müddət gəlirli biznes sahəsinə çevrilməsi ilə bağlı idi: "Bu isə Bakıda mənzillərin qiymətinin hətta Avstriyanın paytaxtı Vyanadakı evlərin qiymətindən yüksək olmasına gətirib çıxarmışdı. Azərbaycan paytaxtında mənzillərin qiymətləri Mərkəzi və Şərqi Avropanın əksər şəhərlərini kölgədə qoymuşdu. Amma bunun iqtisadi əsasları yox idi. Orta aylıq əməkhaqqı 265 manat olan ölkənin paytaxtında yaşayış sahəsinin 1 kvadratmetrinin qiymətinin orta hesabla 500 manatdan başlaması uzunmüddətli ola bilməz. Bu baxımdan Bakıda mənzillərin qiymətinin azalması proqnozlaşdırılan proses idi".

İqtisadçı vurğuladı ki, Bakıda mənzillərin qiymətinin son azalmaları həm qlobal maliyyə böhranının təsirləri, həm də neftin dünya bazar qiymətinin kəskin düşməsi ilə bağlıdır. Belə ki, qlobal maliyyə böhranı kommersiya banklarının kütləvi kredit verməsinin dayandırılmasına səbəb oldu. Son 1 ildə xarici borclanmanı artıraraq 2 milyard dollara yaxın vəsait cəlb edən kommersiya bankları tikinti şirkətlərinin kreditləşməsini davam etdirə bilmədiyindən bu sektorda durğunluq yarandı. Mərkəz sədri hesab edir ki, neftsiz ümumi daxili məhsulun (ÜDM) 70 faizini verən maliyyə sektorundakı problemlər digər sektorlara təsirsiz ötüşə bilməzdi: "Bu baxımdan əhalidən aldığı ilkin ödənişlər və kreditləşmə prinsipi ilə işləyərək piramida sistemi quran tikinti şirkətləri qısa zamanda "kreditsizlik dalğası"nın qurbanı oldular. Tikinti şirkətlərinin fəaliyyətinin uzunmüddətli perspektivə deyil, qısa müddətə gəlir əldə etmək prinsipi üzərində qurulması bank sektorundakı problemlərin onların işinə ciddi neqativ təsir göstərməsinə səbəb oldu. Düzdür, tikinti şirkətləri hələlik "kredit asılılığı"nı tam olaraq qəbul etmək istəmirlər. Amma bu istəkdən asılı olmayaraq bu gün heç də az sayda olmayan tikinti şirkətlərinin fəaliyyətlərini dayandırması gerçəklikdir. Hətta bunun müvəqqəti olduğu iddia edilsə belə".

İqtisadçı ekspertin proqnozlarından bu qənaətə gəlmək olar ki, növbəti aylarda Bakıda mənzillərin qiymətində azalmalar davam edəcək. Çünki iqtisadi amillərin daha öndə olmasına baxmayaraq, bu həm də psixoloji səbəblərlə bağlıdır. Belə ki, məsələ yalnız mənzillərə tələbatın azalmasının proqnozlaşdırılması ilə bağlı deyil, həmçinin Bakıda qiymətlərə xarici amillərin son aylar ciddi təsir göstərməsi ilə əlaqəlidir.

İqtisadçı bunun səbəblərini açıqlayır: "Əvvəla, tikinti sektorunda durğunluq mənzillərin satış probleminin dərinləşməsi ilə müşahidə olunur. Bu isə o deməkdir ki, tikinti şirkətlərinin nağd vəsaitlərə ehtiyacı var. Kommersiya banklarının əksəriyyəti kütləvi kreditləşməni dayandırdığından tikinti şirkətlərinin mənzilləri satmaqla vəsait cəlb etməkdən başqa maliyyə mənbələri faktik olaraq yoxdur. Belə olan halda isə, tikinti şirkətləri mənzillərin qiymətini aşağı salmaqla evlərin satışını həyata keçirə bilərlər".

Doğrudur, durğunluq yaranandan sonrakı aylarda tikinti şirkətləri cüzi qiymət azalmalarına getməklə problemi həll etməyə çalışdılar. Amma bu addım mənzillərin satışına təkan vermədi. Çünki potensial alıcıların əksəriyyəti indiki qiymətlərlə mənzil almaq niyyətində deyil və əslində onların gəlirlərinin səviyyəsi də buna imkan vermir. Buna görə də tikinti şirkətləri yalnız ciddi qiymət azalmalarına getməklə alıcılar cəlb edə bilərlər.

V.Bayramov digər səbəb barədə danışaraq bildirdi ki, kommersiya bankları artıq tikinti şirkətlərindən kreditlərini geri istəyirlər. Kommersiya banklarının əksəriyyətinin də xarici borc içində olduğunu nəzərə aldıqda bunun səbəbləri aydın olur. Başqa tərəfdən, tikinti şirkətlərinin əksəriyyətinin banklarla kredit müqaviləsi başa çatmaq üzrədir və bu baxımdan onlar bütün hallarda kredit öhdəliklərini yerinə yetirməlidirlər: "Güman ki, gələn aydan etibarən kreditləri qaytarmaq daha ciddi öhdəliyə çevriləcək. Belə olan halda isə, tikinti şirkətlərinin "mənzillər bahalı tikinti materialları ilə inşa edildiyindən kəskin qiymət azalmalarına getmək mümkün deyil" arqumenti işləməyəcək. Tələb edilən vəsaitləri qaytarmaq üçün mənzillərin qiymətinin azaldılması qaçılmazdır, çünki bunun alternativi müflis olmaqdır. Faktik olaraq, tikinti şirkətləri üçün, demək olar, başqa alternativ yoxdur. Çünki fəaliyyəti davam etdirmək üçün mənzillərin satışı olduqca vacibdir".

Ekspert deyir ki, əgər yüksək qiymətə mənzillərə müştəri tapmaq mümkün deyilsə, o zaman qiymət azalmalarına getməmək, sadəcə, iqtisadi qanunları saya salmamaqdır.

NEFT PULLARI İLƏ MƏNZİLLƏRİN QİYMƏTİ ARASINDA BİRBAŞA ƏLAQƏ VAR

Bununla yanaşı Rusiyada müşahidə edilən böhran şimal qonşumuzdan Azərbaycana göndərilən pulların həcminin kəskin azalmasına gətirib çıxarıb. Rusiya mənbələri il ərzində ölkələrindən Azərbaycana 3 milyard dollar vəsait göndərildiyini bildirirlər. Həmin pulların bir qismi, özü də heç də az olmayan hissəsi Bakıda mənzillərin alınmasına yönəldilirdi. Bu isə paytaxtda mənzillərə tələbatı artırmaqla qiymətlərin yüksəlməsini şərtləndirirdi.

Qlobal maliyyə böhranı başlanandan sonra qısa müddətdə Rusiya ÜDM-in 8 fazini itirdi və eləcə də biznesdə ciddi böhran yaşandı. V.Bayramov söyləyir ki, Rusiyada biznesə nəzarət edən oliqarxların son 3 ayda itkiləri 200 milyard dolları keçib. Təbii ki, proses eyni zamanda əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin aşağı düşməsi ilə müşahidə edilir: "Rusiyada yaşayan azərbaycanlıların böyük əksəriyyətinin biznesdə çalışdığını nəzərə alsaq, böhranın şimal qonşumuzda ən çox mənfi təsir göstərdiyi təbəqənin məhz bizimkilər olacağı şəksizdir. Bu isə təbii ki, Rusiyadan Azərbaycana gələn və eləcə də Bakıda mənzillərin alınmasına yönəldilən pulların azalması deməkdir. Demək, paytaxtda mənzillərə tələbat yaradan "rus pulları" artıq dövriyyədə deyil. Buna görə də yaxın vaxtlarda mənzillərə kəskin tələbatın formalaşacağı gözlənilmir və bu da qiymətlərin azalmasını sürətləndirəcək amillərdəndir".

Digər tərəfdən ekspert belə düşünür ki, Rusiyada əmək miqrantlarının sayına qoyulan limitlər həmin ölkələrdə yaşayan azərbaycanlıların bir qisminin vətənə dönməsinə səbəb olacaq. Onun dediyinə görə, artıq "çemodan" əhval-ruhiyyəsində olan azərbaycanlıların sayı minlərlədir. Belə ki, Rusiyada işləyən azərbaycanlılar üçün Bakıda mənzil almaq heç də prioritet məsələlərdən deyil: "Əksinə, sayı heç də az olmayan həmyerlilərimiz indi Rusiyada fəaliyyətlərini leqallaşdırmaq istiqamətində çalışırlar. Buna görə də Bakıda mənzilə və ya mənzillərə sahib olmaq məsələsi, yumşaq desək, arxa plana keçib. Rusiyada əmək miqrantlarına qoyulan qadağanın təsirləri məhz fevral-mart aylarında daha çox hiss ediləcək və həmin aylarda Azərbaycana dönən həmyerlilərimizin sayının artması gözlənilir. Bu isə əmlak bazarında qiymət azalmalarına zəmin yaradacaq".

Bu məqamda qeyd edək ki, dünya bazarında neftin qiymətinin enməsi Azərbaycana daxil olan vəsaitlərin həcminin azalmasına səbəb olub. Ölkədə neft bumu "közərərək" sona yaxınlaşmaqdadır. Əgər bir neçə ay əvvəl Dövlət Neft Fondunun gündəlik gəliri 50 milyon dollardan artıq idisə, indi bu göstərici təqribən 2 dəfə aşağı düşüb. Neftin dünya bazar qiymətinin aşağı düşməsi bir sıra iri layihələrin maliyyələşdirilməsinin təxirə salınmasına səbəb olub.

Mərkəz sədri bildirir ki, bu, həmin layihələrdən "sızma"ların həcminin azalması deməkdir: "Bu "sızma"ların əhəmiyyətli hissəsi məhz mənzillərin alınmasına yönəldilirdi. İndi əmlakın alınmasına yönəldilən bu mənbə yoxdur. Bu isə o deməkdir ki, mənzil bazarında tələbin əksikliyinin yaranması həmçinin neftin dünya bazar qiymətinin düşməsi ilə bağlıdır. Əslində, neft bumu başa çatdıqdan sonra paytaxtda mənzillərin qiymətinin azalması ilə bağlı proqnozlar hətta beynəlxalq tədqiqat qurumları tərəfindən də verilirdi".

Deməli, dünya bazarında neftin qiymətinin aşağı düşməsi bu prosesi sürətləndirdi. V.Bayramov əmindir ki, əslində neftin dünya bazar qiyməti, daha doğrusu, Azərbaycana daxil olan neft pulları ilə Bakıda mənzillərin qiyməti arasında birbaşa əlaqə var. Bu baxımdan belə gəlirlər azaldıqca paytaxtda bahalı mənzillərə tələbat azalacaq.

İqtisadçı deyir ki, mənzil alğı-satqısı artıq gəlirli biznes olmadığından kommersiya məqsədilə evlərin alınmasında kəskin azalmalar müşahidə edilir. Bu isə mənzillərin qiymətinin azalmasına səbəb olan əsas amillərdən hesab edilir. Məsələ ondadır ki, uzun müddət Bakıda mənzil bazarında "sadə piramida" prinsipi fəaliyyət göstərirdi. Mənzillərin alınıb bir müddət sonra satılması ilə gəlir əldə edilirdi. Mənzil bazarında müşahidə edilən durğunluq "piramida" prinsipinin dağılmasına səbəb olub. İndi kommersiya məqsədilə mənzil alanlar onları satmaq problemi ilə üzləşiblər. "Kommersiya mənzilləri" hətta alış qiymətinə də realizə edilə bilmir. Artıq mənzillərin alınmasına "gəlir mənbəyi" kimi baxılmır və bu da evlərə tələbatın kəskin azalmasına səbəb olub.

FEVRALDA MƏNZİLLƏRİN QİYMƏTİ SON 5 İLDƏ ƏN AŞAĞI SƏVİYYƏYƏ DÜŞƏCƏK

V.Bayramov səbəblər siyahısını genişləndirərək əlavə edir ki, "mənzil həvəskarları"nın sayının da azalması müşahidə edilir: "Məsələ ondadır ki, bəzi vətəndaşlarımızın Bakıda sahib olduqları mənzillərin sayı hətta bəzən 2 rəqəmli ədədlə də ifadə edilə bilmir. Bu həm mentalitetdən irəli gələn çox mənzilə sahib olmaq istəyi, həm də mənzillərə sahib olmağın kommersiyalaşması ilə bağlı idi. Müşahidələr göstərir ki, son aylar Bakıda mənzillərinin sayını artıranlar olduqca azdır. "Artıq pul" indi mənzillərin alınmasına yönəldilmir və bu, alış passivliyini artırır. Nəticədə paytaxtda mənzillərə tələbatı artıranların sayının azalması müşahidə edilir".

Mərkəz sədri vurğulayır ki, əhalinin real gəlirlərini nəzərə alsaq, paytaxtda mənzillərin qiyməti artıq "tavana" dirənib. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, əhalinin adambaşına düşən illik gəliri 1703 və ya ayda orta hesabla 189 manatdır. Bu gəlirlərin 75 faizi istehlaka və vergilərin ödənilməsinə yönəldilir. Bu isə o deməkdir ki, əhalinin gəlirlərinin yalnız 25 faizi mənzillərin alınmasına yönəldilə bilər. Bununla yanaşı, 200 manatdan az olan aylıq orta gəlirlərlə paytaxtda mənzillərin qiyməti arasında böyük uçurum var: "Praktik olaraq əhalinin real gəlirlərinin indiki səviyyəsi ilə Bakıda mənzillərin qiymətində yeni sıçrayışlar mümkün deyil. Düzdür, paytaxtda mənzillərə tələbatı heç də adi və ya orta vətəndaşlar formalaşdırmır. Amma xarici amillər sıradan çıxdığından artıq qiymətlərin müəyyənləşdirilməsində əhalinin gəlir səviyyəsi xüsusi təsirə malikdir. Bu isə o deməkdir ki, əhalinin real gəlir səviyyəsi paytaxtda qiymətlərin artımını deyil, azalmasını diktə edir".

Bütün bunlar göstərir ki, yaxın aylarda Bakıda mənzillərin qiymətindəki azalmalar davam edəcək. İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzi ekspertlərinin proqnozlarına görə, gələn aydan etibarən mənzillərin qiymətinin azalması daha kəskinləşəcək və evlərin qiyməti son 5 ildə ən aşağı səviyyəyə düşəcək. Ekspertlər bildirirlər ki, əslində bir sıra tikinti şirkətlərinin "inanılmaz endirim kampaniyaları" da məhz bununla bağlıdır. Artıq tikinti şirkətlərində də qiymətlərin kəskin azalması ilə bağlı narahatlıq var: "Elə "endirim kampaniyaları" da məhz bunu sığortalamaq məqsədi daşıyır. Bununla belə, yaxınlarda daha ciddi endirimlərin olacağı istisna edilmir".

Beləliklə, Bakının mənzil bazarı 2009-cu ildə yeni dövrə qədəm qoyur. Yeni dövrün yeni qiymət azalmaları ilə müşahidə olunacağı gözlənilir. Lakin V.Bayramov "bu, mənzil probleminin həlli demək olacaqmı?" sualını açıq qoydu. 

A.ƏHMƏD

“Zerkalo” qəzeti